新加坡公寓市场的出租回报
新加坡公寓市场的出租回报，我们引入了“租售比”这一概念。租售比，简而言之，即一年的租金与公寓价格的百分比比值。以一间130万新币购买的公寓为例，若其月租为3500新币，那么其租售比计算为（3500乘以12）/ 130万 = 3.23%。
值得注意的是，租售比虽能反映出租回报，但并不完全等同于出租回报。实际上，出租回报还需考虑其他成本，如物业费、房产税以及银行利息等，这些成本通常会占据大约相当于一个月的租金。在此，我们主要采用租售比作为比较不同公寓的依据。
接下来让我们新加坡公寓的租售比在不同区域之间的差异。新加坡公寓的平均租售比大致为3.5%。在08至09年的金融风暴期间，这一比例曾一度上升至4.7%，原因并非租金上涨，而是房价经历了一次恐慌性下跌。近年来，随着房价的上涨，租金市场保持稳定，导致租售比的下降。
区域方面，大众市场的租售比通常高于市区和市区边缘区域，即CCR（核心中央区）。这主要是因为核心区域的房价增长速度远超其他区域，而尽管核心区域的租金相对较高，但仍难以跟上房价的增长速度。具体到各个区域的数据变化，可以参考Maybank Kim Eng Research发布的报告，尽管时间已经过去一年，但数据仍具有参考价值。
公寓的房间数量对租售比的影响远大于房间的大小。以新加坡公寓为例，同样是三房式公寓，如果房间数量的差异导致了截然不同的租售比。例如，The Minton公寓的一房式租售比高达4%，而四房式则仅为2.7%。显然，从出租回报的角度看，一房式公寓无疑是最佳选择。这一现象并非个案，而是新加坡市场的普遍现象。
对于关心租金是否能覆盖房贷月供的投资者来说，以一套价值一百万新币的公寓为例，假设贷款80%，年息1.5%，贷款期限30年，计算出的月供为2760.96新币。考虑到物业费、地产税等其他费用，总支出约为每年38731.52新币。要达到收支平衡，租售比需要达到约3.87%。若银行利息上涨至3%，则收支平衡的租售比会相应上升至约4.6%。与北京等城市的租售比相比，新加坡的租售比更具有吸引力。
最后来谈谈新加坡公寓的空置率。新加坡公寓的空置率与租金没有直接关系，而是与新加坡的繁荣程度、发展前景以及国际地位密切相关。新加坡公寓市场的出租回报受到多种因素的影响，投资者在做出决策时需全面考虑。从这张图表中，我们可以看到新加坡公寓的空置率维持在约6%的水平（绿线，右Y轴）。在2007年之前，这一数字曾长时间保持在8%左右。与空置率走势形成鲜明对比的是租金指数（蓝线，左Y轴），二者呈现出反向变化的趋势。
我们不能仅凭此图表就断定租金越高，空置率就越低。要分析其中的因果关系，我们需要更深入地多种因素，如市场供需、经济状况和政策调控等。
关于空置率的健康水平，这是一个相对复杂的问题，难以简单地给出一个具体的数字。我们可以通过对比不同城市的情况来得到一些参考。北京和上海的空置率约为10%，而在一些二线城市如南京、重庆和沈阳，空置率则更高，达到了13%。至于三线城市，其空置率更是高达16%。这些数字为我们提供了一个大致的参考范围，但具体的健康水平还需结合当地的市场环境、经济发展状况等因素进行综合考虑。
