我国住房公积金制度历经三十余载风雨，如今正面临新的挑战与机遇。这项制度曾是助力城镇家庭购房的得力助手，然而随着社会发展和住房形势的变迁，一些新问题逐渐浮出水面。逾10万亿元的资金尚未充分活跃，公积金如何更好地服务于租赁住房、保障房等新型住房需求，如何满足人口自由流动的需求，以及如何扩大对灵活就业人员的覆盖等议题成为焦点。随着改革的步伐日渐加快，未来的公积金制度将迎来新的生机。
中央经济工作会议于2025年年底召开的会议发出了深化住房公积金制度改革的明确信号。不久之后，全国住房城乡建设工作会议也多次提及公积金，这些强烈的政策改革信号预示着公积金制度的未来将更加丰富多彩。住房公积金制度作为我国住房金融的重要组成部分，正在经历一场深刻的变革。
重庆大学管理科学与房地产学院教授周滔在接受采访时表示，公积金制度已经完成了推动市场化转型的部分任务，但尚未与时俱进地适应房地产发展新模式。随着改革推进，公积金的应用领域将不断扩大，不仅限于购房，还将覆盖租赁、旧改、换房的全生命周期需求。这将使公积金成为居民住房消费的核心支撑工具，满足更多元的住房需求。
公积金制度起源于上世纪90年代初，当时我国城镇住房短缺问题显著。上海借鉴新加坡经验，率先推行公积金制度，成为这一创新的起点。从最初的《上海市住房制度改革实施方案》到如今的一系列政策文件，公积金制度在全国范围内得到了推广和完善。
经过多年的发展，住房公积金制度已成为我国住房金融的重要组成部分。它不仅是职工家庭购房的有力支持，还在住房商品化改革中发挥了重要作用。通过强制储蓄和低息贷款，公积金助力城镇职工家庭购房，实现了住房资金的归集与互助。尤其在上世纪90年代至本世纪初，公积金贷款与商业贷款的利差明显，降低了中低收入群体的购房门槛。
随着房地产市场的发展，公积金制度也在不断适应新的形势。全国住房公积金2024年年度报告显全国有超1.76亿人参与公积金缴存，累计提取总额超过21.8万亿元。个人住房贷款是公积金支持居民购房的主要方式之一。同时随着改革的深入进行，公积金还将发挥更大的作用在租赁市场以及老旧小区改造等领域中起到重要作用满足更多居民的住房需求。
然而目前公积金账户中仍有大量资金尚未充分利用起来近年来我国公积金缴存余额持续增长截至2024年末缴存余额约为10.9万亿元增长趋势预计将持续下去这些大额的“沉睡”资金背后存在着多种原因按照规定公积金属于职工个人所有但个人需要满足特定条件才能提取和使用公积金因此部分资金无法及时进入流通领域发挥其应有的作用。未来随着政策的进一步调整和完善公积金制度将更加灵活多样更好地服务于广大职工的住房需求促进房地产市场平稳健康发展。
未来改革的方向是使住房公积金制度更加适应市场需求和人口流动的变化使更多群体能够享受到公积金带来的福利。同时加强监管确保公积金的安全运行防范风险保障缴存人的合法权益。只有这样住房公积金制度才能在新时代焕发出更加蓬勃的生机为我国住房金融市场的发展注入新的活力推动我国房地产市场持续健康发展。我国住房公积金制度的未来充满希望改革创新的步伐也将加快为构建租购并举的住房体系贡献更多的力量助力居民实现安居乐业的美好愿景。在实际运作过程中，公积金因个人使用受限而陷入“存而不用”的尴尬局面。
公积金的核心功能在于支持购房，对此，张波进行了深入分析。一方面，区域差异导致公积金使用状况不尽相同。一线城市公积金缴存余额高，但由于房屋总价高昂，公积金贷款额度相对有限。而在更多三四线城市，尽管缴存余额相对充裕，但由于近年来购房需求低迷，资金实际使用受到制约。
另一方面，公积金与商贷的利息差逐渐缩小。公积金贷款凭借低利率优势一直受到购房者青睐。随着商贷利率的持续下调并接近公积金贷款利率，公积金贷款的低利率优势逐渐减弱。特别是在公积金贷款申请条件较为严格，而商贷审批相对灵活的情况下，购房者可能更倾向于选择商业贷款。
除了“沉睡”资金盘活利用问题，住房公积金在旧有房地产开发模式下的角色也值得深入。周滔指出，住房公积金作为重要的购房启动金和低息贷款来源，在过去助推了住房商品化。其设计本质更多服务于市场单轨下的购房消费，与当前房地产发展新模式存在诸多矛盾。
周滔进一步剖析了公积金制度运行的三大矛盾点。新模式强调支持租购并举、城市更新、保障性住房建设，但公积金传统上重购轻租、重贷轻提，资金难以流入新领域。公积金的属地化管理阻碍了跨区域住房消费与全国性资源配置效率，与人才自由流动的新发展需求不匹配。公积金覆盖率不足，未能有效发挥在新模式下兜底和保障的精准金融工具作用，反而可能固化福利差距。
随着2025年底中央经济工作会议的召开，“深化住房公积金制度改革”被写入房地产工作重点，释放了强烈的制度改革信号。全国住房城乡建设工作会议也明确提出深化公积金制度改革，使其成为重要任务。
对于改革方向，周滔认为应从机制与体制两端协同推进。短期应推动机制灵活化，逐步扩大对灵活就业者与小企业的覆盖，建立与地方房价、收入水平挂钩的差异化贷款额度体系。张波则强调公积金需要更贴切的应用场景，包括老旧小区改造、租赁住房品质提升等。
针对“沉睡”资金盘活问题，专家们提出通过制度改革实现公积金存取的灵活化，让个人能够基于意愿支配公积金。扩大灵活就业人员的公积金缴存和使用，增加缴存灵活性，做好公积金服务对接，让公积金的取用更加简便。
着眼于更长时期，周滔认为公积金制度改革应着力于体制改革，推动公积金管理机构转型为政策性住房金融机构。这需要剥离其事业单位的行政外壳，明确其法律地位，赋予其规范的金融职能和市场化运营能力。构建全国性资金调剂与风险分担平台，为最终实现全国统筹做准备。改革应借鉴国际经验，但也要扎根于中国实际。最终目标是让公积金成为国家住房政策的核心金融工具之一。
目前各地已纷纷展开公积金优化调整工作，主要优化方向包括提高公积金贷款额度、调整贷款套数认定、优化“商转公”、扩宽提取使用范围等。这些政策旨在加大购房贷款支持力度，满足不同层次购房者的需求。张波指出，优化贷款端是公积金政策调整的核心方向，尤其在房地产市场下行阶段，这一政策的调整频次更高。通过提高贷款额度，降低刚需群体的首付门槛和利息成本，能够有效激活购房需求。
相较于以往的调整，当前各地的公积金贷款政策更加精细。多子女家庭、换房家庭、高品质住宅及现房购买者等特定群体得到了更多的公积金贷款支持。不仅如此，各地还积极拓宽公积金的使用范围。
到了2025年，公积金的使用范围更加广泛。除了购房外，还用于适老化、适儿化改造，支付住房维修资金、契税，以及为既有住宅加装电梯提供支持。深圳、广州等城市还允许提取公积金支付首付。
而在住房用途之外，部分城市如石家庄、徐州、沈阳和苏州等也开展了公积金提取的创新实践，如支付物业费、暖气费等。特别是在大病致困的情况下，海南和成都等地也优化了大病提取公积金的政策。
随着2026年的到来，这些创新实践仍在不断深化。马鞍山于1月1日出台的新政策进一步扩大了公积金提取范围，支持购买车位、住房装修、缴纳物业费以及有房职工的租房提取等。
专家张波认为，接下来需要进一步扩大公积金的使用范围。针对城市老旧小区改造，他建议将公积金提取范围扩展至加装电梯、外墙保温等方面，并允许家庭成员间的公积金互提互用。同时针对换房需求，推行卖旧买新公积金贷款“无缝衔接”，允许提取公积金支付换房产生的契税和增值税等费用。这些建议体现了公积金政策的人性化和灵活性。
在公积金制度改革中仍面临两个关键问题亟待解决。首先是关于公积金的属地化管理问题。随着人口流动和城市间的发展差异，如何实现公积金的跨区域互认互贷乃至全国统筹成为了一个重要议题。尽管部分地区已经开始了，但实现这一目标仍面临地方利益壁垒、管理标准不一及风险分担机制缺失等难题。对此张波提出了建立需求导向的资金调配机制以及构建更大范围的公积金存量资金跨区域调剂机制的建议。这需要以全国信息联网与征信互认为基础逐步实现更大范围的统筹试点。专家周滔则强调要分步实施这一改革目标并寻求中央的强力推动以实现全国范围内的统筹协调。此外他还提到要通过合理的过渡期和利益补偿安排来平衡各方利益实现这一目标。第二个问题是关于公积金贷款利率与商贷利率之间的利率差逐渐缩小的问题以及在一些高房价城市公积金贷款额度有限的问题如何应对这一问题周滔认为重点应在于维持有意义的政策性利差推动利率差异化动态化定价同时扩大贷款额度并结构性精准化的扩大额度与城市的房价和住房类型绑定体现长缴多贷多缴多贷的公平与激励原则改革应侧重于机制灵活化支持精准化服务一体化使其成为住房消费市场上不可或缺的压舱石对于单纯争论公积金贷款降息或提额的意义不大必须将其置于整个住房金融系统的重构中考量未来的核心竞争力在于其稳定的资金成本精准的政策导向和普惠的覆盖范围而非与商业银行进行简单的价格竞争张波和周滔的观点都强调了改革的必要性和迫切性同时也提出了具体的建议和解决方案旨在使公积金制度更加完善以适应时代的需求和变化
