四川绵阳市民张女士，花费百万元购买的新居，在验收之前却意外发现新房已有人捷足先登。屋内水电畅通无阻，主卧床铺摆放整齐，厕所甚至被人私自加装了蹲坑。她的到来，像是一场突如其来的闯入，打破了陌生人的安逸生活。面对这样的场景，张女士的震惊远大于愤怒，这本应属于她的新居，何以成为别人的临时居所？更令人难以接受的是开发商销售人员的回应：“这是合理的，过几天就会腾房。”如此轻描淡写的态度，似乎将一切视为理所当然。
此事迅速成为公众关注的焦点。人们不禁要问：房子还未交付，为何有人已经入住？开发商的责任何在？张女士能否因此要求退房？在法律层面，这究竟是一起管理疏忽，还是一场严重的合同违约行为？
要此事的严重性，我们必须明确房屋交付前的权利归属。自签订购房合同起，房屋的使用权和占有权已逐步转移至买方。尽管张女士尚未取得不动产权证，但开发商作为出卖方，负有妥善保管、确保房屋完整交付的法定义务。在法律意义上，毛坯房并非无主之地，任何未经许可的进入和使用，都是对买方权益的侵犯。
张女士的遭遇并非个案，近年来，“新房被占”屡见不鲜。有的是施工人员长期借住，有的是物业或关联方擅自出租牟利。尽管表现形式各异，但核心问题一致：开发商是否尽到了管理责任？更重要的是，这种行为是否足以让购房者要求退房？
对于这一问题，法律界存在不同看法。有的律师认为现行法律并未将“房屋被他人占用”列为法定退房条件，若合同未明确约定，购房者难以直接主张退房。这一观点忽略了问题的本质——开发商的违约行为是否已经导致合同目的无法实现。
河南泽槿律师事务所的付建律师则持不同观点。他认为购房者买房的核心目的是获得一个完整、未被侵占、可自由支配的居住空间。当房屋在交付前被他人长期占用并改造结构时，其使用价值和心理预期已遭受严重损害。此时开发商不仅未履行交付义务，更放任第三方破坏房屋状态，已构成根本违约。
司法实践也在朝着保护购房者权益的方向发展。例如贵州遵义的小花购买的住宅案、刘某购买的别墅地下室被侵占案等类似案件均表明当开发商因管理失职导致房屋存在重大瑕疵时购房者有权依法解除合同。这些判例传递出明确信号：开发商不仅是建造者更是责任主体其义务不仅限于交钥匙更包括确保房屋处于合法完整状态若因管理失职导致房屋存在瑕疵购房者有权依法维权。
对于张女士而言目前协商未果法律途径是必要选择。她已保留现场照片和视频这些关键证据将助力她维权。接下来可委托律师向开发商发出解除合同通知并提起诉讼即便合同未明确约定被占用可退房也可依据民法典主张根本违约。值得一提的是最高人民法院发布的司法解释进一步强化了购房者权益合同解除后购房款优先受偿这一规定为类似纠纷提供了更强保障。
展望未来此类或将推动商品房交付流程的规范化。住建部门将加强监管要求开发商在交付前提交房屋状态承诺书并纳入预售资金监管审查范围。同时购房者在验房时也应提高警惕及时查验房屋状况。
张女士的遭遇提醒我们买房不仅是金钱交易更是对生活空间的期待与托付。当这份期待被践踏时法律应成为守护公平的坚实后盾。每一次维权都在为未来的购房者铺就一条更加清晰的权利之路。
