感受深圳楼市之变迁
乐有家营销总裁孟凡振用一句生动比喻描绘了当前深圳楼市的景象：“2025年的市场感受，犹如深圳近期的天气，冷暖交替。”这一年的深圳楼市，正如乐有家研究中心发布的《年度报告》所揭示的那样，处于低位调整区间，但市场结构正在经历深刻变化。
报告数据显示，深圳一二手住宅全年网签总量约为9.4万套，同比下跌9%。尤其是二手房市场，尽管整体网签量在回升，同比甚至上涨了3%，但其成交均价却下滑至约5.9万元/平方米，同比下跌约6%，回到了几年前的水平。市场呈现出一种“以价换量”的趋势，买方市场的议价空间逐渐扩大。一位买家表示：“年初时一套价值千万的房子还能砍价八十万元，现在甚至可以砍下一百多万元。”这足以看出市场的真实需求正在逐步释放。价格的下滑并非全面发生，不同区位、不同总价段的房源走势开始出现分化。改善型需求加速释放，“以价换大”成为市场显著特征。数据显示，深圳二手住宅的套均面积和成交总价都在持续扩大。这意味着购房者在价格下行周期中，正在借助调整窗口主动完成居住升级。中高总价段的需求依然保持活跃。尤其是那些位于福田、南山等核心区域的楼盘，由于拥有成熟的配套或稀缺资源如学区、景观等，其成交价格率先企稳甚至出现小幅回升。值得关注的是，新一代高收入人群正成为高端市场的重要支撑力量。他们主要集中在科技创新领域，如科研、互联网、智能制造等行业。资本市场阶段性回暖及科技企业股价表现对这一群体的购房需求形成了现实支撑。对于未来走势，机构预测市场将趋于稳定。乐有家研究中心的贺玲认为，成交量已基本完成筑底，而价格调整尚未完全结束但仍将小幅回落。长江证券地产首席分析师刘义也表示，过去四年的快速下行已消化了大部分结构性矛盾，大城市对高品质住宅的需求依然稳固。在政策端方面，1月15日中国新闻发言人表示将降低商业用房购房贷款最低首付比例以去库存。市场对此政策已出现初步反馈。虽然公寓市场短期内难以全面升温但其投资逻辑依然高度依赖租售比水平。当租金回报率稳定提升时其投资吸引力才会实质性增强。总的来说深圳的楼市正在经历一场深刻的变化虽然冷暖交替但未来趋势依然充满希望。
